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      （眉山房产网）自从进入2017年以后，眉山楼市似乎坐上了高速列车，价格扶摇直上。房价不仅再次成为人们街谈巷议的热点话题，而且眉山楼市也逐渐成为了成都置业者购房关注的热门区域之一。而今年以来，在各种利好因素作用下，眉山楼市一路向好，1月和2月成交大涨。

       在红火成交成绩的背后，眉山的房价也随之悄然上涨。而近日随着眉山土地市场迎来2018年的首拍，且成交结果刷新2017年阜成路东段3宗地楼面价交易记录，业内人士纷纷表示，2018年眉山房价铁定破万。那么，房价究竟有哪些因素有关？影响眉山房价的关键因素又有哪些？

       房价是如何构成的？

       2018年关于房地产人们的印象是：“还没降价吗？”，今年大家伙最直观的体会就是，车子降价了，服装降价了，手机也降价了，房价怎么还这么贵？

       前些年流行一个词——负利率时代。这到底是个什么鬼？小编机智的百度了一下得知，在负利率时代这种情形下，如果只把钱存在银行里，会发现财富不但没有增加，反而随着物价的上涨缩水了。仿佛间世界万物都在降价，连利率都降价啦？可房价为啥还这么贵呢？

       据业内人士估计，一套房子大约有12项税，56项费。几乎每个政府部门，都有一项收费，房子成了唐僧肉。看过这个统计，似乎明白了什么。但是税费的收取还并非是房价主要产生费用之一，那么建造一套房子的成本又有哪些呢？ 

       成本的第一项是地价即土地出让金。开发商都必须在国土资源部门主持下，通过“招拍挂”，也就是招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用开发权。拍卖的资金，也就是所谓的“土地出让金”，进入地方政府的财政专户。 

       成本的第二项则是建安费。这个包括人工费、材料费、机械使用费、施工管理费、设备购置及安装使用费、小区公共服务及建设费、小区公共设施建设费等。

       影响眉山房价的因素有哪些？

       2月28日上午，在眉山公共资源交易大厅，上市企业富力地产8.8亿拍得岷东新区两宗优质地块。成交结果刷新2017年阜成路东段3宗地楼面价交易记录，引发业内一片热议，不少业内人士表示，这次土拍预示着2018年眉山房价铁定破万。

       其实，关于影响眉山房价的几大因素诸如区位、环境等，小编已经分析过很多次。此次小编只重点说一个因素——楼盘品质的蜕变。

       这一变化也与眉山楼市这些年来的升级转型有关。近年，眉山楼市的主流产品从满足刚需客户的低成本、低价房蜕变为以满足改善型客户的中高端产品，特别是近年来刚刚修建的项目，不仅有优美的生活环境，更有完善的生活配套，成为眉山楼市的标杆，眉山的中高收入阶层已慢慢接受在眉山买比较贵的房子。

       目前，眉山楼盘成交主要的成交客户群体分刚需客和有改善性需求的换房客户。而近几年改善性客户持续增加，有力地支撑了眉山房价的上涨，而这部分客户的来源也不仅仅局限在眉山，甚至还有部分来自成都。

       打破价格天花板还需谨慎

       自从进入2017年以来，眉山楼市一直呈现出上升的趋势。据眉山房产网统计，到2018年2月，眉山中心城区新建商品房成交总量达到2613套，环比上月下跌15.79%，比去年1月和2月总成交量还多500套。价格方面，眉山中心城区2月商品住宅均价为7531.27元/㎡，相比上个月5984.77元/㎡同比上涨25.84%，更是远高于去年同期。

       不过，也有业内人士指出，虽然目前各地房价上涨是大势，但对于眉山的开发商来说，在定价时还要考虑更多的现实因素，而其中最主要的压力就是来自于周边的竞争对手。

       有业内人士认为，眉山房价的上升实际上是一个缓慢的过程，毕竟眉山楼市是一个竞争激烈的市场，开发商在定价时得综合考虑周边的竞争对手和目标客群的心理承受能力，盲目提高价格并不现实，特别是那些打算长期开发的楼盘，也要考虑后面2、3期工程的销售，自然不能将价格定得太高。