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国家统计局最新数据显示，今年1-3月，全国新房销售面积同比增长19.5%，增速较1-2月回落5.6个百分点，延续了2016年4月以来增速持续回落的态势。

另外，今年全国“两会”确立了“分类调控”的楼市管理主基调。就热点城市调控而言，尽管力度和措施“加码”，但在政策思路上，采取的是疏导需求、鼓励合理需求，而不是抑制需求；方向是稳定房价，而不是打压房价；就“去库存”而言，更强调需求端激活，如三四线城市与大城市基础设施互联互通，棚改“货币化”，鼓励“返乡置业”等。当然，直到近期，住建部和国土资源部联合发文明确，在售库存去化周期超过12个月的，要缩减土地供应。业内普遍认为，管理层此举，或意在让楼市量价在高位实现中期平衡，为平衡“稳增长”和“调结构”留出足够的时空。

此外，本轮调控给市场的一个印象是，通过购房“扎根”大城市的门貌似正在慢慢关上。比如，限购从大城市中心区扩展到外围，甚至扩展到周边三四线城市（县）；限购范围从住宅扩大到非住宅；非户籍人群购房门槛逐步抬高，非户籍人群在热点城市购房所需社保和税收缴纳时限，从原来的1年逐步提高到5年，中间还不能断缴。同时，因高房价而溢出到外围购房的，原来没有社保或税收缴纳时限要求，现在也相继推出。

因此，出于在大都市圈“扎根”的顾虑，赶政策末班车而“抢上车”，也是这一波购房热潮的一大主力。于是，新房预售管制下，需求开始转向二手住房、“类住宅”等。二手住房一旦趋暖，中介乱象、投机炒作等问题开始严重了，比如近期北京学区房炒作、规避限购的假离婚和企业购房等，以及“类住宅”大行其道。另一个重要的原因是，2014年以来热点楼市回升，改善型需求是主力。但近年来，因土地价格高企、“地王”频现，新房供应越来越偏远、越来越豪宅化、公共服务配套越来越差，特别是教育医疗等。于是，改善型需求开始转向性价比更高、供应效率更高的二手住房市场。因此可判断，未来全国将加速进入存量房市场。

在“冒头即打”、雷厉风行的调控政策基调下，目前全国已有40多个城市（县）发布了新一轮调控。进入4月，抑制需求的调控措施相继落地，特别是限购限贷“加码”、范围扩大，将很多需求挡在了外面。同时，13个城市启动了“限售”，加杠杆投资的购房需求也将下降。此外，3月因赶政策末班车而“抢上车”的购房也将趋于回落。近期，根据笔者调研，随着各地学习北京“10天9调”的精细化密集调控经验，不管是房价上涨预期，或加紧入市购房行为，都明显减少。

同时，近期热点城市房贷开始紧缩，很多银行将首套房贷优惠利率折扣从3月基准利率的0.9倍降至0.95倍。3月新增居民中长期贷款仅4500亿元，低于去年平均水平，同比多增额降至零左右。截至3月末，全国个人住房贷款余额19.1万亿元，同比增长35.7%，比上年末回落1.1个百分点。随着调控政策落地、激进的预期渐进改观，加上信贷投放的微妙变化，预计从5月开始，热点城市和区域二手住房成交量将会下滑。近期权威媒体报道，北京、广州、厦门等地二手房门店业务量大幅下滑。

笔者认为，基于利率仍旧在历史低位，贷款政策和调控政策支持“去库存”、支持合理需求，未来住房需求仍将保持在高位。但在住房回归居住属性的定位下，打击投资炒作的调控会坚持下去，未来非自住购房需求会明显减少。近年来，由于新房供应效率较低，新市民购房需求和改善型需求占主体的情况下，楼市将快速进入存量房时代，二手住房价格上涨还将维持一段时间。二手房时代到来，是楼市走向成熟的标志，也标志着楼市大规模新增建设的高潮过去了。由此，未来各大城市房屋交易还将比较频繁，但开发投资将趋势性回落。

(中国证券报)