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二三线城市房价补涨或倒逼新一轮调控

在一线城市率领下,9月主要城市的房地产市场上演今年3月以来的新一轮疯狂行情。

“一线、接着二线城市房价上涨的态势同1980年代末的日本泡沫经济的高地价、房价何其相似!但日本的泡沫破裂了。警惕前车之鉴!”9月24日,万科董事会主席王石在评论“房价重现暴涨”时警告说。

同策研究机构总监张宏伟指出,北京、深圳等地出现多个日光盘,基本已将2013年的“金九”坐实,而成交量的上升一般会推动价格上扬,开发商对后市价格走势乐观,提价意愿明显。上海易居房地产研究院研究员郑红玉也认为,从9月份的市场行情来看,房价涨势仍在继续。

链家地产分析师张旭表示,8月以来多个核心城市拍出高地价地块,显示房企对核心城市市场的信心明显恢复,一线城市以及经济较为发达的二三线城市土地市场将会更加活跃,也会对后市的价格走势产生刺激。“从政策基调和市场环境看,全国范围内房价的上行趋势难以改变。”张旭说。

郑红玉认为,房价逆转将增大调控压力。如果9-12月环比涨幅继续扩大,则国家层面有可能下发新的文件,强调各项调控措施,甚至增加新的调控内容。因此,接下来的价格走势,值得密切关注。首先要关注9-10两个月的住宅成交量,如果量反弹的力度大,则房价上涨冲动能会有所增强。

21世纪不动产集团市场总监桑豫峰认为,目前楼市的非理性情绪正在蔓延,这时需要来自政府的权威表态,但不能是过去那种空泛的喊话,而是要传达出明确的政策信号,哪怕是正在酝酿的调控政策,比如房地产长效机制,也可以提前释放若干信息,让局部疯狂的楼市稳定下来。

张旭则指出,8月以来房价多个指数均出现反弹,显示国五条对市场的影响已经有所减弱。但由于中央政府对房地产行业定调以稳定为主,再加上地方政府对土地出让金以及相关房地产税收的依赖较强,推出力度较大的房地产调控政策的可能性较小。

业内人士分析认为,新一届政府对房地产的思路正在转向市场化,从以限购限贷限价为核心、抑制需求转向放开直接融资,增加供应。而地方政府表态也有差异,房价上涨较快的地区如郑州等政策有所收紧,而楼市遭遇下挫的城市如温州等,限购政策有所放松。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,楼市呈周期性波动,调控重在于调节供求,而金融信贷是最核心工具。之前的常规做法是:开发贷与个人房贷同松同紧。他认为,合理做法应是:房价上涨期,紧个人贷(抑需求),松开发贷(增供应)。房价降温期,则反之。

他表示不必再出新的限制性调控政策,因为流动性收紧会对楼市成交和价格造成影响,这正是市场化调节的一部分。受流动性收紧影响,8月末至今多地房贷额度趋紧,部分银行已暂停房贷发放。

世联地产[-7.47% 资金 研报]研究总监吴志辉也认为,个人住房贷款加权利率温和上升,对楼市有一定的负面影响。8月末以来房贷趋紧并非行业调控加剧,而是部分银行分支机构逐利的市场行为所致。利率市场化推进下,信贷整体向收益更高的小微贷款倾斜,加上部分银行上半年房贷投放过多,下半年进行结构调整,导致个别银行分支机构暂停房贷发放。

“仅此一项,便足以对开发商资金链产生较大影响,”多位开发商高管人士向本报记者指出,个贷和首付款项已成为开发企业最为重要的资金来源,如果个贷收紧,开发商必会受到影响。目前已有多个新房项目感受到个贷收紧的压力。

万科董秘谭华杰对本报记者指出,调控思路已经转变,更多是通过放行融资渠道、改革土地制度增加供应。

征收持有环节的房产税、地方与中央的分税制改革,是另一项市场化调控手段。“今年、明年会继续扩大房产税试点,2015年后将全面铺开,”接近决策层的人士向本报记者透露,房产税会部分地取代“土地财政”,而土地出让金收入可能会更多由中央来重新分配。

桑豫峰等还提醒四处高价拿地的开发商和无端跳涨的二手房业主,当市场情绪集体失控时,风险也会不知不觉来临。
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