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眉山售价低于成本价的楼盘,质量如何?

近日岷东新区个别项目以7字头起的实得单价售卖高品质洋房的消息刷爆朋友圈,不少购房者心痒难耐,兴致高涨。

 

在如今岷东新区动辄10000+,眉山城区8000+的均价下,这些7字头的洋房,似乎成了众多购房者圆购房梦的一根大稻草。

 

以低价格买高品质洋房,天上真的掉馅饼了?sorry,世上从来没有无缘无故的馅饼,正所谓面粉贵了,面包却便宜了,能烤出好“面包”吗?其实,这些售价低于成本价的楼盘存在不少风险。

 

眉山岷东新区效果图

 

楼面价5000起,房价7000起

 

2018年6月20日,眉山岷东新区三块土拍成交结果亮瞎人眼:其中18#地块,122.21亩,容积率1.5,起拍楼面价1600元/㎡,成交楼面价5560元/㎡,溢价率248%;19#地块,190.46亩,容积率1.5,起拍楼面价1700元/㎡,成交楼面价5637元/㎡,溢价率232%;20#地块,122.28亩,容积率1.5,起拍楼面价1650元/㎡,成交楼面价5479元/㎡,溢价率232%。

 

三宗土地楼面价均是5000+起,接近6000元/平米,于是坊间纷纷预测,未来房价会是10000+起步。

 

然而,7000+的洋房价格一出来,与楼面地价相差仅2000元左右,确实让不少人万万没想到。因为“面粉”贵了,“面包”反而便宜了。

 

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 有业内人士就表示,从一定程度上讲,这是违反常理的现象。“每平方米2000元,连建筑安装成本都不够。”有圈内人士介绍,一般而言,房屋主体建筑每平方米造价至少1000+,安装水电、消防等设施需要成本,另外还有道路管网、小区绿化等设施也需要成本,核算下来每平方米建筑安装成本总计至少2000+元。

 

有业内人士介绍,房地产项目开发总成本构成大致为:拍地成本约占40%、建安成本和各种税费等财务成本合计约占50%,自有利润约占10%。“每个公司拍地都会有基本的财务原则和投资收益预期,并进行内部收益测算,在很大可能面临亏损的情况下拍地,显然是有其他考虑。”

 

眉山城市夜景图

 

高地价低房价,是耶非耶?

 

一位房地产开发企业负责人分析指出,楼面价5000+的项目,新房至少要卖出每平方米8000+以上的价格才能保证不亏损,而这与目前7000+售价显然有差距。

 

与此同时,楼面价这么高,售价这么低,总觉得是表象,开发商是市场主体,又不是慈善机构,谁会做亏本生意呢?不少购房者也表示十分担忧,在高成本开发压力下,开发企业在售房时可能会采取另外加价、捆绑销售车位、抬高装修价格、提高首付比例、降低项目品质、延缓项目开发周期等形式,挽回损失。

 

不过,也有业内人士表示,开发商亏本还要卖房,最终目的是为了以价换量,迅速占领市场。

 

“这些项目大多是首次来到眉山,市场对其品牌和产品均还不熟悉,不少项目希望初期让利于民,慢慢打开知名度,让市场认可,获得关注度,然后再低开高走,慢慢拉升房价。”该业内人士指出,归根结底这其实一种营销手段。

 

眉山楼盘效果图

 

风险增大,这些房子还能买?

 

对于开发商来说,亏本销售肯定不是一件好事,而对于购房者来说,同样不是好消息,如果一个项目不盈利,怎么确保打造出来的产品是好的? 

 

为此,不少购房者会问,还能放心入市吗?还能买这些项目吗?

 

小编以为,选择安全、优质的项目是最重要的购房原则,比方说,品牌大开发商的项目,又或者是现房销售的项目。“大开发商资金断裂的风险小,如果旗下项目多,那就不指望一个项目即刻盈利,低开高走是营销策略,首次开盘的让利对购房者来说反而是好机会;而现房销售可以让购房者眼见为实,明明白白看到用材和产品质量,更加让人放心。”相反,对于那些实力一般的开发商,购房者买房时就要慎重了。

 

因为,在浮躁的当下社会,被疯狂房价裹挟下的购房者往往容易患得患失,苦不堪言。所以,是真低价,还是暗藏玄机,小伙伴们就要结合实际,权衡利弊啦!

 

正所谓,山不在高,有仙则名,水不在深,有龙则灵。适合自己的才是最好的,买房不是买钢筋混凝土盒子,而是买一份源自内心的踏实与安稳。

 

浪迹天涯,何处是家?有家人的地方,就是家!


 

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