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别想歪:多地抢人,绝不是为了破限购、救楼市!

近段时间,武汉、郑州、合肥、南京、青岛、天津、广州等二线城市,陆续出台落户新政,纷纷放下身段,降低门槛,向各类人才抛出橄榄枝,甚至对于农民工兄弟,也不再板着臭脸了。

南京刚宣布大学生以落户,合肥传出大专可以落户,郑州又中专可以落户了。于是网友们不禁感叹:看来是要拼到底的节奏咯。

中国房地产刚刚经历一轮超级大牛市,市场余温尚存,大量小白仍然心存购房热望的背景下,这些楼市热门二线城市的人才落户新政,立即被巨多专家、媒体、中介等解读为:限购放松、救市信号。

 

别想歪:多地抢人,绝不是为了破限购、救楼市!

老杨认为,不宜简单粗暴的理解为:政府救市!

先看两个典型城市的新政内容。

2017年12月30日,广州市政府出台《推动非户籍人口在城市落户的实施方案》,提出将进一步放宽落户渠道和落户年龄要求,吸引各层次人才在广州落户,特别是对黄埔、花都、南沙、增城等城区的支持力度。

1月9日,青岛市发布《关于加快推进农业转移人口市民化的意见》,青岛将统筹推进户籍、就业、社会保障、教育、土地、财政等相关领域制度改革,以基本公共服务均等化为关键,创新农业转移人口市民化体制机制。其中最重的是,全面放开城镇落户限制。

显而易见,广州与青岛的落户政策,并非单纯从房地产出发,也不是了为了吸引有购房能力的人。而是围绕城镇化、户籍制度改革而下的一盘“大棋”!

要想了解这盘“大棋”,要想明白中国城市地区的房地产发展大势,必须弄清楚城镇化战略与城市人口管理方针。

2014年3月,国务院政府工作报告提出:今年要推进以人为核心的新型城镇化。今后一个时期,着重解决好现有“三个1亿人”问题,促进约1亿农业转移人口落户城镇,改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村,引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。

2014年7月出台的《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》规定,进一步调整户口迁移政策,统一城乡户口登记制度,全面实施居住证制度。到2020年,基本建立与全面建成小康社会相适应,努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。可见,目标非常明确,就要让外来常住人口享有基本的公共服务。

进一步调整户口迁移政策:全面放开建制镇和小城市落户限制。有序放开中等城市(城区人口50万至100万)落户限制。合理确定大城市(城区人口100万至500万)落户条件。严格控制特大城市(城区人口500万以上)人口规模。建立完善积分落户制度。有效解决户口迁移中的重点问题,不断提高高校毕业生、技术工人、职业院校毕业生、留学回国人员等常住人口的城镇落户率。

2016年9月,国务院办公厅关于印发《推动1亿非户籍人口在城市落户方案的通知》,制定主要目标。“十三五”期间,城乡区域间户籍迁移壁垒加速破除,配套政策体系进一步健全,户籍人口城镇化率年均提高1个百分点以上,年均转户1300万人以上。到2020年,全国户籍人口城镇化率提高到45%,各地区户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距比2013年缩小2个百分点以上。

同时要求:全面放开放宽重点群体落户限制。除极少数超大城市外,全面放宽农业转移人口落户条件。省会及以下城市要全面放开对高校毕业生、技术工人、职业院校毕业生、留学归国人员的落户限制。

调整完善超大城市和特大城市落户政策。超大城市和特大城市要以具有合法稳定就业和合法稳定住所(含租赁)、参加城镇社会保险年限、连续居住年限等为主要依据,区分城市的主城区、郊区、新区等区域,分类制定落户政策,重点解决符合条件的普通劳动者落户问题。户籍人口比重低的超大城市和特大城市,要进一步放宽外来人口落户指标控制,加快提高户籍人口城镇化率。

在上述一系列政策的指导下,近期各地动作频频。

比如,广州新政文件的第段开宗明义:为深入贯彻落实《国务院办公厅关于印发推动1亿非户籍人口在城市落户方案的通知》(国办发〔2016〕72号)和《广东省人民政府办公厅关于印发广东省推动非户籍人口在城市落户实施方案的通知》(粤府办〔2017〕24号),推动农业转移人口和其他常住人口等非户籍人口来穗落户,结合我市实际,制定本实施方案。

广东省的通知是2017年下发的,而山东省的是2016年9月下发的:《关于加快推进农业转移人口市民化的实施意见》,其中要求:到2020年,全省实现1000万农业转移人口落户城镇中,700万城中村、城边村原有居民完全市民化,常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率分别达到65%和55%以上。而青岛市滞后至2018年出台此政策,并且进一步分解省委省政府的指标:到2020年,全市实现106.5万农业转移人口落户城镇(其中,非户籍转移人口90.5万人,本市就地转移人口16万人),46.4万城中村、城边村原有居民完全市民化,常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率分别达到74%和64%以上。

其一,1亿非户籍人口在城市落户;

其二,各地区户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距比2013年缩小2个百分点以上。

至2020年,这两个是中央制定的硬指标,各地需要一层一层细化落实。

有些省、市落实的快,有些落实的慢。但距离2020年,只剩三年时间了。就算是那些拖拉货,也该着急起来了。于是,刚进入2018年,部分城市便着急起来了。

因此,多个二线城市近期推出了人才落户新政、租房落户新政等,从政策制定的出发点来看,与“房地产政策变化”、“房价”等,毛关系无!

但是,部分城市在大力推进和落实这一新政的过程中,应该也会考虑到户籍与人口政策的变化,对于本地房地产发展影响。

考虑因素可能有多种,在此,老杨仅例举一个吧。

城市建设的扩张,房地产业的发展,离不开土地。一个城市,可能不缺农用地,但城市建设用地,一定是缺少的。尤其是一二线城市,城建用地很紧张,房地产开发用地更是稀缺指标。

过去多年,中国的地方政府,一个个都是“土地财政”依赖者。多卖地、卖高价地、多收房地产税,是地方政府做大财政、出政绩的关键。

比如,过去十多年,全国土地出让金占地方财政总收入的比重均值超三成,2015至2016年略有下滑,但仍是地方财政收入最主要的来源。如果加上房地产税收,则土地财政点地方财政总收入的比重超四成。

过去多年,地方政府的建设用地指标,虽然有上级部门约束,但地方政府的权限其实挺大的。但是,这一情况正在发生重大变化!

2015年12月的城市工作会议提出:尊重城市发展规律。城市发展是农村人口向城市集聚、农业用地按相应规模转化为城市建设用地的过程,人口和用地要匹配。

2016年9月,国务院办公厅关于印发《推动1亿非户籍人口在城市落户方案的通知》中提出:建立城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制。按照以人定地、人地和谐的原则,实施城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩政策。

2016年12月的经济工作会议提出:要落实人地挂钩政策,根据人口流动情况分配建设用地指标。

简而言之,有人才有地!新增人口越多,上级部门给某个城市批的建设用地指标越多。建设用地越多,城市建设才有空间,卖地收入才会多呀!

人与地,成为一个城市发展的最大资源约束,突破这二者的约束,才能实现城市大发展。试问,哪个地方长官,不明白这个道理呢。

最后,总结一下近期多个城市的人才与落户新政:

其一,出发点为了完成上级分配的“2020年实现1亿人落户”的总目标。

其二,与房地产政策放松、与楼市发展无直接关系,但与地方政府抢人、圈地有关。

其三,外地人落户加速、人才类门槛降低后,有助于增加购房需求,但很多外地人暂无购房能力,只有找到合适的工作、持续赚钱,才是增加购房总需求的长远之计。

这也就意味着,表面看起来高潮叠起、热闹非凡的抢人大战,并不能立即转化成楼市中的购买力!

在当前多数一二线城市楼市降温的过程中,你如相信上述不靠谱的瞎嚷嚷,很可能就会做出错误购房决策。来源:腾讯网

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