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“大跃进”之后 眉山商业地产何去何从?

 

 (眉山房产网)一边是冰雪,另一边却是火焰。今年就在住宅市场一路高歌猛进之时,商业地产市场却陷入了低迷。前几年,在住宅受到调控的影响下,各路兵马纷纷杀入商业地产市场,然而商业地产尤其是城市综合体专业人才缺乏、区域规划的无序、产品形态同质化等问题导致不少商业地产举步维艰。尤其是经历了前几年的疯狂推新和推盘后,商业地产去库存的问题浮出水面。如何推进非住宅商品房去库存,未来商业地产又该何去何从成为房地产市场需要面对的难题。

眉山商业地产雕像国际广场效果图

       各路兵马杀入

       “十多年前,大家还在问什么是商业地产?五年前,大家问谁在做商业地产?现在,大家在问谁还没有做商业地产,五年后要问谁还在做商业地产?”谈起商业地产的发展,熟悉眉山楼市的业内人士用一连串的问句向小编概括了眉山商业地产的发展历史。

       该业内人士解释道,十多年前,商业地产刚刚起步,眉山那时还没有规模化的开发商业地产,市场对于商业地产并不了解。五年前,商业地产炒得很热,但是规模化还不够,大家关注的是谁在做商业地产。现在,市场一片火热,各路人马都进入商业地产领域。在眉山如今已有了万景、玫瑰园等住宅开发商开始做商业地产,有的则像万达等商业公司进入商业地产开发,此外,还有其他各个产业的资本也纷纷进入。现在的问题变成,还有谁没有进入商业地产领域?

       正如该业内人士所言,近年来,各路兵马杀入商业地产开发的新闻不胜枚举。

       纵观目前眉山商业地产的分布:如今老城区有万景追梦城、雕像国际广场,新区有华陆欧陆风情街、万达广场、旺达广场等,临近湖边有万景国际,东坡岛上有东坡里、东坡印象水街等,眉山商业地产呈现出遍地开花之势。

眉山商业地产华陆新天地效果图

       传统模式遭挑战

       互联网消费时代,不论是Shopping Mall、超市,还是奥特莱斯购物公园模式、大市场模式,都面临全面挑战。这些传统业态的人气和盈利点在哪里,成为了很大的问题。

       小编发现,事实上,商业新形势下,过去一些成功的盈利模式也难以为继。比如前些年的很多专业市场,除了开发商的自持物业,还有面向投资者出售旺铺。这一模式一度被众多开发商效仿,但现在很多项目陷入品牌良莠不齐、空置率高、人气不旺的困局,甚至被诟病为“做一条死一条”。

       有业内人士指出,在电商的市场冲击下,开发商对于自持的部分都顾不过来,对出售的商铺运营更是缺乏统筹安排,购买商铺的投资者只能自己承担经营风险。同时,随着供给的持续增加以及零售市场的萎靡不振,商业地产项目招商压力加剧。此外,部分零售业谨慎扩张,另有部分甚至直接关闭门店,业主不得不提供租金优惠以吸引合适品牌入驻。

眉山商业地产东坡印象水街效果图

       “体验式”商业能否成救命稻草

       相比于住宅,商业地产整体库存高企、去化周期长、泡沫更大是显而易见的。熟悉眉山楼市的业内人士称:“其实商业地产的去库存压力远远超过住宅市场。首先商业地产的购买门槛高,目前商品住宅均价5000元左右,而商业地产则至少七八千元,贷款还要求五成以上首付;其次商铺等物业投资属性较强,在楼市下行期反不如住宅这样的大众消费品有吸引力,去年以来频频出现的商铺空置、无人“接盘”的现象进一步让业主失去兴趣,所以导致商业比住宅还要难卖。”

       为此,不少业内人士就建议,后续商业地产要不断创新,加入各式新元素,增强体验感和产品的市场认可程度,这是盘活商业地产和商业资源的重要渠道,同时也能最大限度地去库存。

       于是,诞生了如今盛行的体验式商业。相比于传统的街铺和近年来红火的综合体、购物中心,体验式、情景式商业被看作是商业地产转型的救命稻草。不少商业地产在开发商也都打出了体验式业态的口号。

眉山商业地产旺达广场效果图

       那么,体验式商业真能成为商业地产的救命稻草?有业内人士表示,从商业项目的长远发展来看,体验类商户毕竟只能“锦上添花”,而不能“雪中送炭”,一个商业项目归根结底成功的关键还是在于通过精准定位需求进行商业招商及运营管理。对于消费能力及品牌意识处于不断升级过程的三四线城市,商业项目则更应着重消费购物功能,而不应一味追求标新立异的体验功能。

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