眉山全搜索

在全国热点城市纷纷轮番出台楼市限购限贷甚至限售的收紧政策，三四线城市却迎来“房市之春”，这是楼市的溢出效应？还是小城去库存的大爆发？

唐山，河北省首屈一指的经济强市，以钢铁和煤炭等重工业闻名的城市，距离首都北京一个半小时的高铁路程，但烂尾楼让唐山本地人在购房时心存顾虑。在过去的几年里，政府多番“去库存”政策的轰击都没能让这座城市的“库存”消化多少，房价更是稳打不动，一直停留在5000元～6000元/米。

但在近日国家统计局发布的4月房价数据显示，唐山房价涨幅是70个城市最大的，市中心城区的新建商品房均价已破万。“今非昔比，曾经门可罗雀的售楼处现在却访问量递增，搁置多年的老项目又开始轰隆隆动工了。”唐山当地市民跟记者反馈。

唐山的楼市变化，绝非孤案，位于唐山以南的沧州市，市区的部分小区从2015年下半年的6000多元，到如今二手房报价20000元/平，2年内翻了三番。它们都是当下三四线楼市的真实写照，是当前城市群周边三四线城市市场热的一个缩影。

房企瞄准三四线城市 房价水涨船高

2011年，一线城市开启限购，不少房企制定转战三四线的战略；2013年后，随着三四线城市房地产库存达到峰值，不少城市面临消化困难问题，房企再度重返一二线。三四线城市的库存积压也引起了政府从上到下高度重视，并制定房地产去库存政策进行调整，然而三四线楼市依旧死气沉沉，期盼已久的大幅下降并没有出现。

2017年3月以来，一二线城市楼市调控日趋严厉，房企投资进入一个瓶颈期，公开市场拿地贵，收并购市场的好项目也难找，如狼的房企再度重返三四线，房价开始发力猛涨，尤其是京津冀、长三角、珠三角三大经济圈周边城市。数据显示，佛山、温州、无锡、宁波、嘉兴、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州等三线城市土地出让都超过百亿，个别城市超过200亿。同时，5月份全国50个重点城市新建商品住宅成交面积的环比增幅排序中，增幅较大的5个城市分别为牡丹江、莆田、常德、张家口和芜湖。

三四线房价上涨的背后，是由于一二线城市房地产市场被严重打压，投资属性处在瘫痪状态。而三四线楼市由于相对宽松购房环境，吸引了大批外地人和投资客，由此开启了新一轮的牛市行情。其次，部分购房者在深知大城市买房无望之后，选择重返老家置业，一二线城市人口倒流，这些倒流人口将改观部分城市人口净流出现状，推升房价。

三四线楼市繁荣真实去库存还是表象？

人口是决定中长期经济发展的关键因素，也左右去库存的效果。然而，人都是理性的个体，势必会选择一个最能适合发展、最能赚钱、最适合找工作的地方。三四线城市的教育、医疗和交通资源欠缺，因而无法改变人口继续向大城市集聚、三四线人口持续流出的局面。自然而然，三四线城市面临的去库存压力也大。

如今，三四线能否复制一二线的城市化经验，从而形成新的经济增长点？虽然，在近几年的努力下，去库存有一定的效果，但三四线楼市去库存并不彻底，库存积压问题还是很严重的。“当前的去库存任务依然很重。从数据上来看，库存量依然很大，还有6.8亿多平方米的待售面积。对大部分房屋供需比偏高的城市，尤其对库存积压严重的三四线城市来说，去库存任务依然艰巨。”住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌表示。

“一个月销售了几年的库存。”某三线城市房地产人士笑称。同时，有人说，在楼市调控作用下，把一二线城市炒房客撵到三四线城市消化库存了，例如大城市周边商圈。其实这种去库存说法，不且实际，只是左手倒右手，库存量还在，并且还在增加，只是从开发商手里转移到炒房客手里而已。正如专家所预言，这样发展下去鬼城只多不少。

三四线城市仍然在去库存的路上，甚至有的城市库存量可能还需要去化四五年时间。从绝对库存数据上看，一些三四线城市现有库存销售周期仍较长。数据显示，截至2017年4月末，丹东的去库存周期为34个月，唐山为27个月，哈尔滨为25个月，蚌埠为21个月，昆山和西宁均为23个月。此外，淄博、呼和浩特、鞍山、抚顺、牡丹江等地的去库存周期则均超过3年。

专家担忧三四线房市热度难以为继

当一二线房价狂飙突进后开始缩水，不温不火的三四线楼市突然走高，不禁令人产生三四线城市的房价上涨趋势能持续多久的疑问。对于三四线城市全面回暖，严跃进表示，随着政策效应的继续释放，预计5、6月份全国房价增幅将会继续收窄。部分三线城市房价增幅明显大于一二线城市，后续三线城市或需要继续强化政策管控的力度。

中原地产市场分析师张大伟也预计，后续政策将继续扩围，调控城市数量也将继续增加，整体市场的调控目标是明显的托底盖帽，约束房价上涨过快区域，去库存城市政策平稳。从市场走势看，一二线涨幅回落已经出现，预计很快在二三季度会出现环比下行的表现；三四线城市依然会在投资需求推动下，有轻微上涨的表现。整体市场的热度从过去的一二线转移到三四线。

仲量联行的周志锋认为，“分化不会进一步扩大，三四线价格涨势会慢慢下来。”他分析称，一二线限制了，而一些三四线房价低又不限购，投资进入后带动本地需求，但这种需求深度不够，很快会消化完，同时供应量还比较大，预计这些三四线城市房价目前会涨一些，但很快涨幅会下来，不会疯狂。

楼市正在逐步蚕食购房者剩余的那点信心。都说调控是为了驱投资保刚需，但从目前三四线楼市房价水涨船高的情况来看，无论是刚需、还是改善，都已伤痕累累。