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以前，我以为世界上最难的问题是“先有鸡还是先有蛋”

现在，我发现世界上最难的问题是“先备案还是先放款”

最近，皮皮收到网友发来的两个问题：

问题一：

我们在龙潭寺买了套房子，签了合同付了首付办了贷款，但是我们楼盘好多买了很久都没有备案的，去年10月、11月买的很多都没有备案，我也没有收到银行放款的消息。问ss后买的都备案了，我的咋还没备案呢！解释说备案看运气，也是要把人气死。

问题二：

去年底我们在城南某楼盘交首付按揭买了一套房子，合同该签的已经签了，但我们的购房合同开发商一直没有拿去房管局做备案，本该16年12月就交房了，但现在也没有拿到房子。催了开发商无数次了，他们一直还在拖，也不说什么时候解决，这该怎么办？求帮助，万分感谢！

由上面的情况，我们大致可以get到3个问题：

1、 买了房为嘛一直不备案？

2、开发商应该在什么时间内备案？

3、交房和备案有没有必然的联系？

在解释这3个问题之前，我首先应该要弄清楚两个问题。

备案究竟是个什么鬼？为啥需要办理备案登记？

买房人常挂在嘴边的“备案”两个字，实际上是《商品房买卖合同》的备案登记。

它不是房屋所有权设立、变更登记（简单说就是办理不动产登记），这种备案登记的性质更偏向行政监管措施，不会产生物权的公示及变动的效力。

换句话说：合同备案不会让在开发商名下的房子变成你的。

备案了也不能保证房子是我的，那岂不是没必要多花时间纠结这个问题咯？

肤浅！我就知道以你的脑回路看不到太深层次的问题。

皮皮就问你一句：你还想不想提取公积金嘛？提公积金就需要房管局备案登记的《商品房买卖合同》（即常说的备案表）。

即使你有钱不需要提取那几千、几万、几十万的公积金，但人在江湖飘，保不齐你会不会倒八辈子血霉遇到一个“见钱眼开”的无良开发商出来搞事情，给你来个“一房二卖”。

在有多个买受人且条件相同的情况下，你咋能保护好你在一群托儿中间通宵排队打了好几架抢来的房子？

这个时候拼颜值就没什么卵用了，但如果你的房子已经备案了，法律会优先保护你的。

《成都市商品房买卖合同登记备案管理办法》第九条就规定了已经备案了的房屋就不能再备案了，如果变更或撤销备案需买受双方的身份证明等材料。这就已经给一房二卖设置屏障了。

在加上成都去年10月1日出台的新政要求：严格商品住房合同网签备案管理，严禁期房转让，商品住房合同网签备案后，不予变更、注销。

所以只要把房子备案了，你的房子就少了一大半撕逼的机会了。

如果你还想更稳妥地把房子拿到手，那你在签了合同后，可以要求开发商和你一起去办“预告登记”，“预告登记”和“备案登记”不是一个概念，如果你办理了预告登记，没经过你同意，开发商即使再卖不会发生物权效力，其他人也没办法办产权。

不过这个还是有一定的时间限制，如果债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内你未申请登记（这是不动产登记，俗称办证）的，预告登记失效。

简单一点讲就是：

预告登记在没拿到房子之前保障你的合法权益，交房之后就可以将预告登记证变更为不动产证了。