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最近，锦江法院开庭审理一起标的额巨大的房产买卖纠纷案。

2014年5月份，王秋与成都瑞达合能房地产有限公司(以下简称瑞达合能)签订商品房买卖合同及补充协议，用于购买瑞达合能6套商品房。根据约定，王秋首付一半，余款则向银行按揭。此后，王秋一共向瑞达合能支付首付款1600余万元。哪知，后来由于按揭没有完成，双方发生纠纷，房屋也被瑞达合能卖给了其他人。

王秋对此认为，瑞达合能属于“一房多卖”，起诉要求开发商退还已付房款本金及相应利息，还需承担已付购房款一倍的赔偿责任等。瑞达合能则提起反诉，称银行按揭没有完成，责任在于购房者，因此王秋需依此前所签的补充协议，按总房款20%支付违约金90余万元及该商品房降价损失130余万元。

        焦点一：补充协议关键条款效力如何？

2014年购房时，除主合同外，双方还签订了一份补充协议。补充协议明确，若非出卖人原因，如果买受人未能在合同签订后30日内获得本协议约定的按揭贷款的，应当在接到通知后3天内将未付房款差额一次性补足，否则视为买受人违约。

法庭上，瑞达合能出具了关于催促王秋一次性支付剩余购房款的函，和关于解除商品房买卖合同的函。上述两封函件的形成时间分别为2014年12月和2015年6月。据此，瑞达合能表示，由于王秋无法完成按揭，他们已依照补充协议解除了购房合同，开发商再次出售行为并非“一房多卖”。

王秋则质疑，作为格式条款，购房协议加重了买受人责任，应属无效。瑞达合能无权单方面解除合同。当初的买卖行为仍继续有效。

        焦点二：无法完成按揭是谁的责任？

对于按揭不成的原因，在法庭的质证环节，双方也各有说法。王秋表示，当初自己支付1600余万元首付款后，瑞达合能没有依约、依规向政府主管部门备案。“没有备案，这是造成按揭办不下来的主要原因。也正是因为没有备案，这造成开发商随后能一房多卖。”

瑞达合能则提交了某银行的情况说明。该说明表示，无法按揭的原因为“因客户条件不符合我行贷款政策，我行予以拒绝贷款”。

对此，王秋表示，作为普通消费者，自己包括按揭等均是在开发商指导下进行，“支付预付款前，为了配合开发商所指定的银行要求，从2014年6月起，我每月向该银行存款几十万到一百多万元，现金流达数百万元。”

质证环节之后，审判长宣布休庭，并择期继续审理此案。成都商报记者 张柄尧