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东坡里执行总经理何剑波，深度破译水街商业密码。

（眉山安家网）在商业形态高度繁荣的今天，电子商务向实体经济发起猛攻，在此背景下，体验式商业应运而生，继而风生水起。近年来，SHOPPINGPARK概念成时下流行词汇，综合构建出第五代商业模式。市场起步较晚的眉山，以追赶的姿态完成了从个体商铺、名店商业中心、大型仓储超市，到SHOPPING MALL的阶段式跨越。与此同时，东坡岛的风云面世，也为眉山第五代商业模式的开启创造了契机，永图公司踩准节点顺势而为，以东坡里商业水街为依托，对接第五代商业模式，创新时鲜生活方式的同时，也赋予了城市更多一重人文关怀。然而，概念化的体验式商业如何在东坡岛落地生花？东坡里又是如何从“贫富悬殊”的眉山商业地产市场成功突围？眉山安家网有幸采访到东坡里执行总经理何剑波，听他深入浅出破译水街商业密码。

何总侃侃而谈东坡里项目概况及价值属性。

安家网：恭喜东坡里成功引入太平洋影城旗舰店！（谢谢！）众所周知，眉山幅员面积小，城市人口偏少，加之项目离盖丽商场较近，因此双方的合作也非一蹴而就。然而即便如此，一向对商圈要求极高的太平洋影城，最终仍主动对接东坡里，请问促成这次合作的因素有哪些？

何剑波：品牌商户对选址半径有严格要求，一定半径内不愿开辟第二家店，太平洋影城规避“内斗”风险的商业考量也在情理之中。然而，即便有此疑虑，在对项目的可行性作全面评估后，太平洋影城仍以最大的诚意促成此次合作，这既源于太平洋影院的商业远见及决断魄力，也是东坡里价值属性以及商业吸附力的直观呈现。

诚如您所言，城市人口的制约，使得眉山商业缺乏内在推动力，然而东坡岛的特殊性，使得东坡里水街商业得以突破桎梏。一方面，东坡岛作为眉山对外开放的城市名片，随着区域建设日新月异，其旅游价值呈井喷之势。与此同时，眉山旅游业异军突起，正处高速发展时期，2015年，眉山市共接待游客2987万人次，实现旅游收入230亿元。如果觉得这个数据太宽泛的话，我们便以刚刚过去的清明小长假为例，仅三天，全市就接待游客57.99万人次，旅游总收入超3亿元。在政府的重点打造下，涅槃新生的东坡岛，必将承担起外来观光客流的集散功能。东坡里据守东坡岛门户，更将占尽水街商业消费先机。

另一方面，眉山人对东坡岛向来情深，岛上住宅市场热度居高不下，随之而来的是区域人口的不断积聚。加之人们对感官体验、情感体验的需求激增，东坡岛“在山水中吃喝玩乐”行业优势，为任何主城商业所不能及，大范围内，消费热点向东坡岛聚集已是必行之势。永图公司对东坡里的打造可谓顺势而为，项目总占地90亩，总体量10万平方米，是以“城市会客厅，休闲娱乐汇”为运营理念，其诉求便是让眉山市民足不出城即可感受山水间的风情小镇。

东坡里将善用资源，以“最东坡”的感官飨宴敬献全市人民。

安家网：公司以高出周边项目2.5倍的价格拿下土地，用以打造东坡岛上首个水街商业项目。请问，永图不惜高价也要落子该地块的商业选择，是基于怎样的深思熟虑？对项目未来又有何愿景？

何剑波：东坡岛作为眉山的城市会客厅，量级之重不言而喻。2010年，市政府确定将东坡岛打造成集商业、居住、旅游、娱乐、休闲、度假等功能为一体的现代新区，湖、江、山、岛、城协调发展的“城市之眼”，为永图落子东坡岛提供了契机，也为东坡里商业水街的问世的创造了可行空间。

商业地产同时兼具投资属性和经营属性，成败关键依然是地。20年前，李嘉诚曾提出“地段论”，时至今日，仍是地产行业的金科定律。东坡岛天然城心岛的地理构造，不仅川内罕见，更是百年难遇，岂有不争之理。永图既选择落户东坡岛，便无“将就”之说，势必在最具市场价值最金贵的土地上，完成东坡里的商业大计。东坡里，据守东坡岛门户地位，同时也是整个水街的桥头堡、排头兵项目，向西联通眉山主城商业和几十万客流市场，向东覆盖东坡岛居住人群，背后是4700亩绿岛风光及源源不断的旅游人群作支撑，商圈能量不容小觑。东坡里将怀揣对湖岛生态的敬畏之心，善用资源，将“最东坡”的感官飨宴，敬献给全市乃至全国人民。

针对电商对实体商业的冲击，何总见解独到。

安家网：现下，电子商务成商业地产绕不开的坎儿，不知何总对此有何见解？此外，东坡里是以眉山第五代商业模式为开发理念，这不仅将在一定程度上颠覆眉山既有的商业地产观念，也意味着从项目立项、业态划分、主力店选取、运营管理等方面，都将对应完善提档升级。现东坡里已经进入全面推广阶段，升级理念落实到操作层面，又是如何表现的？

何剑波：经济社会不断发展，人们的生活观念、消费方式也在不断更新，任何商业模式都无法一劳永逸。东坡里商业模式的嬗变，既是市场环境的硬性要求，也是公司尊重市场的主动作为。众所周知，电子商务对传统商业的冲击颇大，阿里巴巴每年都在经历裂变式成长。就我个人而言，并不认为这是坏事，既然科技发展与物流水平的提高，赋予人们更多的消费渠道，人们当然有理由选择更为便捷高效的购物方式。

我们既不用恶魔化电子商务，也无需神话它。电子商务对传统渠道的分流影响有限，近些年，实体商业环境的恶化主要原因是宏观经济减速，以及局部市场饱和。电商对商业的冲击，多集中在“提袋式”消费，事实上，国人在旅游、文化等领域的消费远远高于此。从趋势上讲，电子商务永远无法取代传统商业，其原因便在于“体验感”的不可模拟性。这也奠定了东坡里的商业基调，即必须为项目注入“体验式消费”属性，这也是东坡里打造眉山第五代商业模式的契机。

第五代商业模式如何在东坡岛落地生花，何总胸中自有丘壑。

所谓第五代商业模式，即公园式购物广场，也称供应链商业模式，它赋予商业更高艺术性、休闲性、娱乐性，是眉山经济社会发展到现阶段的必然产物，而东坡里偕同第五代商业模式的问世，实则恰逢其时。自项目规划之初，永图公司便以“城市会客厅”、“休闲娱乐汇”为运营理念，通过对业态组合的重新规划布局，整合行业上下游资源，以美食餐饮、市政金融、茶楼客栈、酒吧KTV、商务会所、儿童娱乐城、IMAX影院、婚庆主题中心等多元化业态，聚合吃、喝、玩、乐、游、购、娱七大元素，营造一站式消费体验，让商业活动与东坡岛自然风光深度契合，具化项目的旅游性、观光性、体验性，以运营管理能力激发持续发展动力，形成新的利润增长点，进而适应新的消费需求。

何总长算远略，以创新和差异化经营打造东坡里水街商业。

安家网：眉山现有商业地产“贫富差距”严重，各大核心商圈各自为营，面对纷繁复杂的市场格局，东坡里如何杀出重围，打造差异化业态，成就水街商业项目的不可替代性？

何剑波：整体而言，大商业项目的群聚，自然能推高东坡区的商业人气，至于新兴商业项目是借力使力还是被虹吸，取决于自身的商业价值是否过硬。住宅市场的偏紧，社会资源和投资热钱转而涌入商业地产市场，以至于项目良莠不齐，“同质化”竞争加剧，过剩供应势必引致优胜劣汰，此为铁律，无法规避。

对此，永图公司内部已有共识，创新和差异化经营才是商业地产发展的永恒主题，商业价值要取得实效，必须与时俱进，不能无视环境和市场的变化。城市升级总有商机，只在于开发商如何把握。此前也有提到，东坡里从规划立项到业态布局，皆区别化于眉山现有商业模式，要做到“人无我有，人有我精”。以太平洋影院入驻为例，一早便确定将以最高标准打造东坡里旗舰店，并以此作为合作的必要条件。东坡里会将这一标准落实到招商运营的各个环节，以确保东坡里商业水街的高阶性、差异性，进一步确立行业价值。

采访结束后，小编与何总合影。

安家网：感谢何总接受接受我们的采访，破译眉山水街商业密码，祝福您生活幸福，事业再攀高峰，也祝愿东坡里项目为眉山商业地产再树标杆！

何剑波：感谢！我们将再接再厉，定不辜负东坡岛这片人文沃土，圆满市民对高品质娱乐生活的殷殷期待！

来源：眉山安家网